大众网威海1月22日讯 （记者 厉宗辉） 1月22日，记者从威海市住房和城乡建设局了解到，自2015年3月1日起交付使用的商品房，房地产开发企业必须向业主提供威海市《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》（以下简称“两书”）。市民可通过“两书”更细致地了解商品房的结构、性能和质量保修等相关内容。

　　据介绍，为规范住宅使用行为，维护各方合法权益，市住房和城乡建设局依据有关法律、法规、规章和验收标准修订了“两书”，其中《商品房使用说明书》是指房地产开发企业对销售商品房的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能等做出的说明和提出的使用注意事项的使用说明。业主可通过使用说明书来了解房屋的设施设备、公共设施、建筑节能、装修与使用注意事项等概况，《商品房使用说明书》同时并对装修和使用作出说明并提出禁止行为规定，以确保建筑结构、设施设备的安全使用。

　　而《商品房质量保证书》则作为《商品房买卖合同》的补充约定，是房地产开发企业对销售的商品房承担质量责任的依据，与合同具有同等法律效力。在《商品房质量保证书》中不但对商品住宅的保修内容和最低保修期限做了明确要求，而且对保修期何时开始计算和如何确定以及保修程序等内容也有详细解答。另外，住宅竣工验收合格的证明文件与《商品房质量保证书》一并交用户。

　　威海市质监站负责人介绍，“两书”发放使用作为房地产开发企业信用评价和资质管理的重要内容，并由各区市住房城乡建设主管部门对房地产开发企业“两书”的实际发放套数进行核验，并定期进行检查，检查结果实时通报。对未按照规定提供“两书”的房地产开发企业，由房地产开发管理部门按照相关规定进行处罚。

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　　如何确定商品住宅的质量保修期限？

　　根据建设部《商品房销售管理办法》规定，确定商品住宅的质量保修期，要在施工单位与开发企业约定的保修存续期和建设部《规定》的最低保修期限中取大值来确定开发企业对用户的最低保修期。

　　例如，如何确定开发企业对用户卫生间地面渗漏的最低保修期限。施工单位与开发企业对卫生间地面渗漏约定的保修期是竣工验收合格后5年，建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中开发商向用户约定的最低保修期为1年。若商品房在竣工验收合格后当即交付住户使用，则施工单位与开发企业约定的保修存续期还有5年，就应在5年和1年中取大值，即开发企业向用户约定的保修期不应低于5年。若商品房在竣工验收合格5年后交付住户使用，则施工单位与开发企业之间已没有保修存续期，就应执行《规定》中的最低保修期限，即开发企业向用户约定的保修期不应低于1年。

　　建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定：房地产开发企业延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

　　商品房在保修范围和期限内发生质量缺陷问题该如何保修？

　　工程在保修范围和期限内发生质量缺陷问题，用户向开发企业书面或电话报修。在接到用户维修联系后，开发企业24小时内派维修人员与用户联系，3日内到达现场查看。在接到水电紧急报修通知后，维修人员应在1小时内到达现场，提供急修服务。

　　对危及安全和影响使用的紧急情况，立即予以处理，涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设主管部门报告并采取安全防范措施。5日内提出保修方案，经用户同意后在15日内予以保修，与用户商定完成维修工作的期限，无特殊情况保修工作在3个月内完成；不属于保修范围或超过保修期限的，向用户说明情况。保修完成后，签署《房屋质量维修记录》便于验收确认和修后质量追溯。

　　经符合资质条件的检测机构鉴定，属主体结构质量安全不合格的，开发企业应允许用户退还或调换商品房，并承担有关的鉴定费用，用户认为开发企业不按规定履行保修责任或对维修的程序或方式、方法等存在分歧，可向所在地建设工程质量监督机构投诉，申请协调解决。