大众网威海6月23日讯 （记者 王晓青） 小区物业私划停车位是否属于侵占物业共有部分？物业共有部分收益都可以用于哪些方面？……针对这些市民们关心的问题，6月23日，威海市住房保障和房产管理局印发了《关于进一步加强物业共有部分使用及收益管理工作的通知》（以下简称《通知》），从物业共有部分的使用程序、共有部分的收益内容、共有部分收益的开支范围以及共有部分收益资金管理等四个方面阐述了加强物业共有部分使用及收益管理的具体措施。市物业管理主管部门也将于7月份开展对物业共有部分使用及收益管理的专项检查活动。

　　物业共有部分的所有权、使用权，依法归于业主

　　物业共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　根据《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”因此，物业共有部分的所有权、使用权，依法归于业主。

　　前期物业服务合同期间，经营者拟进入小区利用物业共有部分进行经营的，物业服务企业应当检查其营业执照、核实经营范围，对有特殊要求的经营项目，如基站建设、再生资源回收等，还须查看相关部门的批准文件或备案证明。相关资料完备的，物业服务企业应当在公示栏内进行公示，并就有关情况进行说明，公示期间不得少于30日。业主有不同意见的，物业服务企业应当及时进行沟通，并听取业主的合理化建议。违反业主临时管理规约的约定，物业服务企业不得擅自同意经营者使用物业共有部分进行经营，也不得签订长时间的使用合同。

　　业主大会成立后，业主大会或业主大会授权的业主委员会同意经营者进入小区进行经营的，物业服务企业应当核实相关情况，根据经营项目、相关部门的批准文件或备案证明等，合理确定场所，加强卫生和安全管理。有关情况物业服务企业应当在公示栏公示说明，公示时间不得少于15日。业主有不同意见的，物业服务企业应当及时交业主委员会处理。

　　小区物业私划停车位属于侵占物业共有部分

　　小区内除规划批准建设的地上停车位外，任何人都无权擅自在小区内另外设置停车位。占用业主共有的道路和场地设置停车位的，停车位属全体业主所有，所以其设置必须依法经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　一般来说，物业企业占用业主共有部分设置停车位首先必须经业主大会或业主大会授权的业委会同意，其次车位场地使用费标准要由业主大会综合考虑确定。车位场地使用费属于全体业主共有。物业企业可以与业委会约定收取适当的管理费。

　　未经以上程序，擅自占用业主共有部位设置停车位的，属无权处分行为，应当责令停止。

　　进小区贴广告也是物业共有部分收益

　　物业共有部分收益是指共用部位和共用设施设备以及物业管理区域场地经营收入扣除约定管理费用比例或金额后的收益。主要包括：利用物业管理区域共用部位和共用设施设备进行商业经营收入、广告收入、物业管理区域场地停车费收入、摊位租赁收入、场地经营收入、通信运营管理费收入、提供各类快件接收、再生资源回收设备场地、因损坏（征用）物业管理区域共用设施赔偿或残值处理收入、物业用房经营收入等。物业服务企业应当与建设单位在《前期物业服务合同》或与业主委员会在《物业服务合同》中约定管理费用比例或金额。

　　物业共有部分收益的使用，由业主大会决定，未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可作为业主大会及业主委员会的活动经费、物业服务企业退管或业主委员会换届清算、审计费用等。未经业主大会同意，物业服务企业不得用以折抵物业服务费。

　　物业服务企业在使用物业共有部分收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示用途、使用金额等事项；已成立业主委员会的，还应当事先将使用计划书面报业主委员会同意。业主委员会、物业服务企业应当每半年将物业共有部分收益收支情况公示一次，公示时间不得少于30日。物业服务企业应当对业主的询问予以解答和说明。　

　　物业管理区域业主大会、业主委员会成立前，物业共有部分收益由物业服务企业代为管理。业主大会、业主委员会成立后，可委托物业服务企业管理，也可经业主大会决定由业主委员会负责管理。物业服务企业必须在银行单独开设“物业共有部分收益”专户，对共有部分收益专项存储，不得与企业的其他账户合用。物业服务企业同时管理多个物业项目的，应按财务管理规定对每一个项目共有部分收益单独列帐。

　　物业服务合同依法终止的，物业服务企业撤出管理项目时，应当将该项目共有部分收益余额经业主委员会确认后移交给新的物业服务企业，未聘请新物业服务企业的，由业主委员会管理。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝移交。