原标题：住建部:整治操纵楼市价格等行为 揭秘中介抬价手段

　　大众网3月30日讯住房城乡建设部29日要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构垄断房源，操纵市场价格等三类违法违规行为。

　　住建部29日举行整顿规范房地产开发销售中介行为电视电话会议，要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。同时，要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。

　　住建部在会上通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。这是继去年住建部连续三次通报96家违规房企之后，再次集中公开曝光违规房企名单。

　　这30家企业包括北京存房房地产经纪有限公司、北京搜房网络技术有限公司武汉分公司、上海弘锦房地产经纪事务所、杭州美园房地产代理有限公司、广州竞宇金融服务有限公司、深圳市富驰房地产开发有限公司、河北佳兴房地产开发有限公司、惠州市大亚湾庆祥实业有限公司等。

　　住建部要求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　揭秘中介抬价手段：部分房产中介怂恿客户故意虚报价格

　　在新一轮限购潮背景下，监管部门的重拳颇有意味。不少分析人士认为，此次严厉整治，坐实了房地产中介对房价疯涨的“贡献”。基于此，不少人开始扒出房地产中介的种种违规套路，但是，就房地产中介而言，他们最有效的哄抬房价手段是什么？《法制日报》记者进行了深入调查。

　　1天之内，房价被推高180万元。

　　这是一个真实的案例，发生在北京市海淀区，涉事房产为中关村区域的一套学区房。

　　用“被推高”来描述房价上涨，原因在于，在房主规定看房的日期内，房地产中介共带几十拨购房者看房，连番出价，最后的结果就是上面的数字——涨价180万元。

　　有人或许会说，这可能是购房者执意加价，关房地产中介什么事情？

　　但是，越来越严的监管从一个侧面佐证，在房价上涨这件事上，房地产中介撇不开关系。

　　囤房关键在把控时间差

　　“最近这么调控，房价有松动吗？”

　　对于这个问题，一名房地产中介通过微信如此回复刘芳：

　　“短时间没有。”

　　“还是缺房？”

　　“能买的人减少了，可买房的人还是远远大于再收房源数量。开始博弈了。”

　　以上对话是房地产中介给刘芳所发信息的部分内容，每一句话都在暗示刘芳，房价还要涨，而且有钱也不一定能买到。

　　在北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，一般老百姓买房就是买涨不买跌，预期很重要，所以房地产中介就是希望营造房价继续上涨的氛围，以此促进成交。

　　这样的评价，在北京市民张启明的购房过程中得到了些许印证。

　　“房地产中介完全倒向卖家，以满足卖家对高房价的要求。”张启明说，卖家预期高是正常的心理，“但令我愤怒的是，房地产中介倾倒性地帮着卖家，抑制了市场公平公正的交易”。

　　对于“倾倒性”的形容，张启明是这样解释的：“卖家的定价基础一般是市场里上一套房屋的成交价格，且价格一般会比上一套同户型均价要高。我接触的房地产中介为了促成购房者接受卖家提出的价格，会用自己内部的一些‘僵尸房’去提价，让购房者认为市场预期又涨了。所谓‘僵尸房’,是指那些挂在网上1年以上，永远不成交、价格永远跟着市场涨的房屋，这些房屋多来自房地产中介手里的出租房。”

　　根据张启明的说法，房地产中介在利用“僵尸房”抬价的同时，还会囤房，制造供给紧张的氛围。“房地产中介不会在同一时间将所有要出售的房屋挂到网上，而是卖出一套再挂下一套在网上。所以，在同一时段，购房者无法获得对称的市场信息，会误认为该时段只有一家在卖房，几名购房者都在争着买这一套。在这种气氛下，房屋的价格自然任由卖方定，而且这种人为造成的稀缺加速了房屋成交时间”。

　　不过，张启明坦承，关于房地产中介囤房的分析，来自他个人的观察，不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析，原因在于，我与房地产中介接触了3个多月，其间都是一套房屋刚完成交易手续，几乎就在完成交易的下一秒，房地产中介会挂出下一套房子，这3个多月时间里一直都是这样”。

　　不过，这真的不具有普遍性吗？北京市民曹高杰的卖房经历作了否定回答。

　　2016年年中，曹高杰打算出售位于北京市亦庄地区的一套房屋。然而，在挂出房屋后的一个月时间里，几乎没有人来看房。在曹高杰看来，这套房屋地理位置不错、房屋装修也还行、售价也不算高，这些因素叠加，应该有不少人来看房，但现实让曹高杰心里开始打鼓。

　　为了打探市场虚实，曹高杰以购房者的名义致电房地产中介，询问他挂出房屋的情况，竟得到了“房主已出售”的答案。

　　“为何说我的房子卖了，房地产中介难道有钱不赚？”曹高杰有些摸不清“门道”。

　　在咨询业内人士后，曹高杰才“茅塞顿开”——原来，房地产中介在营造“奇货可居”的市场。

　　“其实，很多房地产中介都会把房屋压在手里，然后再一套一套地‘消化’这些房屋，以作为抬高房价的一种手段。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时说。

　　连蒙带哄只是“小手段”

　　在张启明看来，北京市一些地段的房价完全脱离政府的调控，一个劲地往上蹿，其原因就是房地产中介的种种行为。“房地产中介凭着自己在市场上强大的影响力，刻意制造出供需失衡的状态，让房源在购房者面前表现为极度稀缺，以达到快速成交的目的”。

　　“房地产中介无法左右大的涨跌周期，但在上涨周期中的催化作用还是有的。”作为从业者，北京市丰台区马家堡地区一家房产中介机构的门店店长李庆对《法制日报》记者说，房地产中介主要靠佣金赚钱，现在逐渐开发出来的理财产品也是在有成交的基础上才能赚钱，“因此，成交是房地产中介最主要的目的”。

　　“同样是成交，高价肯定比低价更好。中介费是按比率算的，比如中介费2.7%，尽管手续流程都一样，但成交价1000万元房屋的中介费就是27万元，而成交价100万元房屋的中介费就只有2.7万元，你说做哪单划算。”李庆说，对于卖家，房地产中介比较爱签“独家”和“速销房”，“市价500万元的房子，约定一个月内以520万元卖出，不行就赔几千元，卖家横竖都是赚，当然愿意。有房源就有底气，尤其是在上涨周期，购房者几乎没有议价能力。所以，对购房者来说，房地产中介就是制造恐慌氛围，促成交易。对于各种连蒙带哄的手段，大家估计屡见不鲜。此外，近些年来，房地产中介还开始提供金融方案，甚至有零首付买房的可能，帮助弄一些虚假材料(比如收入证明)，这也是帮助了相当一部分没有购房能力的人购房，但现在被监管部门敲打后，这种行为也就少了一些”。

　　对于房地产中介哄抬房价的手段，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法制日报》记者采访时说，还有一些房地产中介随意提高房源价格，或者怂恿客户故意虚报(报高或者报低——记者注)价格，不按照实际的二手房评估价来交易。

　　“比如这个房子本来是卖200万元的，房地产中介会对卖家说，现在行情这么好，就卖220万元吧。其实，卖家也不是很了解行情，在房地产中介的鼓动下，就这么进行交易了。实际上，对于抬高的20万元，房地产中介很可能会吃一些差价。”严跃进向记者介绍说。

　　北京市民孙颖，就因为房地产中介的上述手段而多付出了20万元。

　　孙颖买房时，原本已经通过房地产中介以600万元的价格定下了一套学区房，且已经签订买卖合同。但是，另外一家房地产中介公司的工作人员给卖家打电话，称这套房可以卖到700多万元，有客户愿意付全款购买，问卖家是否考虑换家中介出售。

　　这样的电话，直接导致卖家想要违约。最终，孙颖与卖家协商，在原价的基础上加了一些钱。

　　此外，严跃进向记者介绍说，还有一种情况就是，“比如拿一套二手房去抵押贷款，如果房屋价格是200万元，贷款给贷四分之三的话，就是150万元，这时候房地产中介很可能会怂恿卖家把价格虚高，假如做到240万元，那么同比例四分之三就可以贷款180万元，就会多贷一些款项，这种情况也是存在的。还有变相提供各类资金来帮助买家回避首付比例，或者在首付贷款等方面提供一些违规的做法，就是购房者买房缺钱，房地产中介帮忙贷款用在首付上，就是为了加快成交，多拿提成，然而只有按揭才可以贷款，这是违规的行为”。